Кейс. Инвестиционный проект торгового центра. Часть 1.

Проект инвестиционного плана торгового центра

Любой проект строительства торгового центра начинается с анализа предполагаемой локации.

Я всегда был сторонником полевой работы. Т.е. съездить на место, посмотреть на людей, поговорить с ними. Понаблюдать за трафиком. Провести полноценный социологические опрос — вообще супер, но это лучше уже когда по локации принципиальное решение принято.

На первом же этапе нужно понимать:

I) Есть ли ограничения по строительству или возможная социальная нагрузка. Возможно, будет сразу понятно, что связываться с проектом здесь не стоит. Лучше сходить в администрацию и задать ряд наводящих вопросов. Как они смотрят на стройку? Что бы они хотели видеть в итоге? Какие приоритеты у них по развитию вверенного региона и т.д.

II) Потенциальный трафик. Если считать на коленках, то на 100м2 застройки должно минимум проходить 50 человек в сутки — это порог рентабельности.

Пример. У вас ТЦ на 1500м2 с якорем «Пятерочка». Расчет 750 чеков в сутки. Средний чек по, скажем, Московской области, 490р сейчас, получается выручка 367500р в сутки. Менее 350т.р. в день — X5 может тупо съехать и ТЦ закрывается.

Анализируя застройку и трафик, я беру за основу принцип: 5% живущих рядом и проезжающих мимо (если ТЦ будет на какой-то транспортной артерии) — это покупатели. Получается, что если речь идет о городе с населением 10000 человек и дороге, проходящей мимо с проезжаемостью 5000 машин в сутки — магазинчек на 1500м2 — это максимум, что здесь надо.

Да, можно в таком случае строить и на 30000м2 ТЦ теоретически, но для этого нужен какой-то мощный, эксклюзивный магнит притяжения. Пример — «Авиапарк» на Ходынке, который на старте привлек «Кидзанию».

P.S. Это расчеты «на коленке», делаются они для того, чтобы принять решение о дальнейшей работе по конкретно взятой локации и проекту.

III) Нужно понимать перспективы развития агломерации. Что строится в округе? Новые ЖК, коттеджные поселки, дороги, развязки, конкурирующая коммерческая недвижимость. Для этого берется генплан. Добыть можно в п. I. или очень упорно гуглить.

IV) Конкуренция. Пробегаемся по городу. Смотрим, где есть торговые площади. Какой трафик у арендаторов. Сколько стоит аренда.

V) Коммуникации. Электричество, вода, газ, подъездные маршруты для грузового транспорта, возможность организации парковки (комплекс с размером до 40000 кв.м торговой площади — не менее 4,5 машиноместа на 100 кв.м торговой площади — Москва и область, у других регионов могут быть другие нормы).

VI) Потенциальное нарушение объектом санитарных норм (СанПиН). Изучите, думаю, сами.

Советую подробно изучить раздел норм шумов и сопоставить удаленность зоны разгрузки от жилых массивов.

На выходе должен получится примерный расчет посещаемости ТЦ, прикидки по стоимости аренды, а следовательно выручке.

SWOT анализ (сильные и слабые стороны потенциального проекта, внутренние и внешние факторы).

Пример:

Внутренняя среда/Положительное влияние
— Место уже проходное, окруженное малым бизнесом. Крупный ТЦ его просто вытеснит.
— Удачное местоположение для общественного транспорта. Практически весь проходит мимо ТЦ.
— Наличие скверов для отдыха рядом с ТЦ.

Внешняя среда/Положительное влияние
— Строительство в п. Большевик крупного жилого массива. Потенциальное увеличение аудитории.
— Отсутствие рабочих мест подразумевает дешевые кадры.
— Конкуренция внутри агломерации низкая.
— Слабая конкуренция по направлению «Детские развлечения».
— Рядом расположен объект социальной значимости – детский сад.

Внутренняя среда/Отрицательное влияние
— Торговый сегмент – положение не на проездной трассе.
— Отсутствие достаточных мест для парковки. Максимальная проходимость по объекту на данный момент не более 45-50 тысяч посетителей в месяц.

Внешняя среда/Отрицательное влияние
— Торговый сегмент – сильная конкуренция со стороны Серпухова. «Заблокированность» ТЦ.
— Жилой сегмент – отсутствие спроса, убыль населения в городе. Строительство по соседству крупного жилого массива.
— Разбитость дорог во всем городе, в частности подъездов к центру с трассы.
— Низкий доход местного населения понижает средний чек посещения и заставляет ориентироваться на «внешнюю» клиентуру.
— Низкая активность местного населения, как таковая.

Ну, и несколько схем, для наглядного понимания потенциальной посещаемости.

Инфестиционный проект торгового центра. Разгрузка и дебаркадер
Разгрузка и дебаркадер.

 

Инвестиционный проект торгового центра. Пути подъезда от транспортных магистралей.
Пути подъезда от транспортных магистралей.

 

Инвестиционный проект торгового центра. Транспортные магистрали о и общественный транспорт.
Транспортные магистрали о и общественный транспорт.

 

Инвестиционный проект торгового центра. Региональные магистрали и их загрузка.
Региональные магистрали и их загрузка.

Этих данных достаточно для того, чтобы принять принципиальное решение о продолжении проекта.

Для примера взят недострой в городе Протвино, Сергуховского района МО.