Планировка районных торговых центров. Оптимальная торговая сота.

Планировка районных торговых центров. Оптимальная торговая сота.

Сугубо практика. Никакой теории.

Основной тип ТЦ районного масштаба — это, так называемый «Шанхай». Т.е. это торговые ряды, заполненные представителями малого бизнеса, которые берут небольшие павильоны 15-50 метров квадратных и торгуют себе различным ширпотребом. Наличие якорного арендатора типа «Магнитёрочка» приветствуется, но не обязательно.

Чаще всего, это достаточно старые здания, распланированные по принципу «как придется». Тогда еще не сильно задумывались об эффективности использования торговой площади

На схеме ниже приведен план одного из ТЦ областного центра Московской области.

Схема областного торгового центра
Схема областного торгового центра

Центр Обувь уже перестала фактически быть якорем в 2015 году. В глубине остался только Fix-Price. Ряд «Б» (голубая стрелочка), вымер к 2017 году и завести его может только якорь, но это уже тема для отдельной статьи.

Помещения тут разные по площади и по геометрии.

Если с «Шанхайной» частью все понятно, боксы по 10-15м2 на трафике всегда заняты, то под сетевиков регулярно приходится делать перепланировки, при чем, достаточно существенные.

А это:

Потери времени на сроках аренды (простой площади), трудовые и денежные затраты и не всегда эффективное использование пространства.

И посмотрите на секции «Мелодия сна» и «Много мебели». Прямоугольник вытянут и явно неудобен для торговли.

Тут уже что-то менять проблематично, а , вот, новые ТЦ формата «у дома» мы стараемся планировать с помощью торговых «сот».

Например…

Схема планировки торгового центра на 1500м2
Схема планировки торгового центра на 1500м2

Якорь, как и положено, в глубине. В данном варианте — это «Пятерочка», она генерирует трафик. Площадь по фундаменту 60м на 24м, т.е. 1440м2 — торговый объект не должен попасть в реестр торговых центров и, как следствие, подвергнуться дополнительному налогообложению (об это будет тоже отдельная статья).  Два коридора по 3м2 — все по СНИПу. Шаг колон — 8м на 6м — все они попадают внутрь павильонов.

Круговое движение — разъезд делается за счет прикассовой зоны ритейлера. Это серьезно увеличивает полезную площадь, т.к. аренда разъезда оплачивается, а сеть «доберет» прибыль за счет субаренды.

Размер соты 3м на 6м или 18м2. Соединив до 6 сот можно получить достаточно правильный прямоугольник в 108 «квадратов» и посадить серьезного арендатора. А если приплюсовать кухню — то можно устроить и условную «Шоколадницу» и на большую площадь.

При необходимости можно сделать павильоны и меньше (красным), а в образовавшийся холл поставить какие-нибудь вендинговые автоматы, банкомат или просто скамейки для отдыха и ожидания.

На схеме потеря эффективной площади всего 13%. СНИП не нарушен.

Замечу, что данная схема хороша для небольших ТЦ. У крупных объектов совсем другая математика.